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Eigenleistung durch Vermieter: Das müssen Sie zur Umlagefähigkeit wissen

Letztes Update: 26. Februar 2024 | 5 Min. Lesezeit

Schneiden einer Hecke mit einer elektrischen Heckenschere. Die Hecke ist zum Teil bereits gestutzt.

Ein Wohnobjekt zu betreiben und zu pflegen bedarf einiger Arbeit. Dazu zählen neben der Vermietung unter anderem auch Gartenpflege oder Hausmeistertätigkeiten. Viele Vermieter legen dabei selbst Hand an – sei es aus Kostengründen oder bedingt durch den aktuell herrschenden Fachkräftemangel. Welcher Preis für die Eigenleistung von Vermietern berechnet werden darf, was durch die Betriebskostenverordnung abgedeckt ist und welche Kosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Eigenleistung: Definition

Unter Eigenleistungen fallen generell alle Arbeits- und Sachleistungen, welche vom Vermieter selbst im Kontext umlagefähiger Betriebskosten geleistet werden (§ 556 BGB).

Zu den typischen Eigenleistungen zählen neben Hausmeistertätigkeiten auch Arbeiten wie die Gartenpflege, die Hausreinigung oder die Reinigung der Straße.

Bei der Gartenpflege gilt, dass die Eigenleistung nur dann umgelegt werden darf, wenn die Gartenfläche für alle Mieter nutzbar ist.

Vorteile durch Eigenleistung

Einer der Hauptvorteile der Eigenleistung durch Vermieter ist die Kosteneinsparung, da die Beschäftigung von Fachkräften wegfällt oder zumindest reduziert wird. Zudem kann Wartezeit gespart werden. Aufgrund von Handwerker- und Fachkräftemangel kann es insbesondere in Ballungsgebieten mit hoher Nachfrage zu langen Wartezeiten kommen. Wer als Vermieter also selbst aktiv wird, kann wertvolle Zeit sparen.

Qualitätskontrolle

Vielleicht haben Sie zudem selbst bereits erlebt, dass Arbeiten nicht so ausgeführt wurden, wie Sie es sich vorgestellt haben. Wer bei der Beauftragung von Externen eher skeptisch eingestellt ist, kann durch selbst oder von den eigenen Mitarbeitern erledigte Arbeit sicherstellen, dass die Ausführungen den eigenen Ansprüchen gerecht wird.

Eigenleistung durch Dritte möglich?

Tatsächlich besteht für den Vermieter kein Zwang, die Arbeiten wirklich selbst auszuführen. Auch Aufgaben, welche durch Angestellte wie zum Beispiel die Hausverwaltung erledigt werden, dürfen als Eigenleistung angerechnet werden (§ 1 Abs. 1 S. 2 BetrKV).

Sie tragen die rechtliche Verantwortung

Trotz der reichlich vorhandenen Vorzüge sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass Sie in Eigenleistung die gesamte rechtliche Verantwortung für die Qualität Ihrer Arbeit und für eventuell auftretende Schäden oder Mängel selbst tragen müssen. Wer sich seiner Sache also nicht absolut sicher ist, sollte die Beauftragung externer Fachkräfte noch einmal in Erwägung ziehen.

Welche Arbeiten sind umlagefähig?

Sofern es sich bei den geleisteten Tätigkeiten um umlagefähige Betriebskosten nach § 2 BetrKV handelt, ist die getätigte & gezahlte Arbeitsleistung ausdrücklich umlagefähig (§ 556 Abs. 1 S. 2 BGB).

Lediglich die Umsatzsteuer, die für externe Arbeit gezahlt werden müsste, darf nicht mitberechnet werden.

Nicht-umlagefähige Arbeitskosten

Arbeitszeit, die für Instandhaltung oder Schönheitsreparaturen aufgewandt wird, zählt nicht zu den Betriebskosten und kann somit auch nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Klausel im Mietvertrag nötig?

Solange im Mietvertrag geregelt ist, dass die Mieter für die laufenden Betriebskosten aufkommen, ist keine besondere Erwähnung der Eigenleistung erforderlich.

Lediglich sonstige Nebenkosten, die nicht durch § 2 BetrKV gedeckt sind, müssen im Mietvertrag explizit benannt werden. Auch die Ausführung in Eigenleistung muss in diesen Fällen per Mietvertrag vereinbart werden (AG Frankfurt, Urteil vom 16. Dezember 2011, Az.: 385 C 2425/11).

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Lohn für Eigenleistungen

Obwohl es sich bei Vermietern und deren Angestellten in der Regel nicht um Fachhandwerker handelt, dürfen sie sich bei der Berechnung ihrer Arbeit an den marktüblichen Preisen, die sie für externe Facharbeit zahlen würden, orientieren (LG Köln, Urteil vom 29. Dezember 2011, Az.: 1 S 44/11).

Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten

Gemäß dem deutschen Mietrecht kommt die Möglichkeit der Eigenleistung vor allem Vermietern zugute. Als Vermieter dürfen Sie sogar einen Gewinn erwirtschaften (BGH, Urteil vom 14. November 2012, Az.: VIII ZR 41/12). Die Höhe der Kosten und entsprechend der Umlage muss sich jedoch am Gebot der Wirtschaftlichkeit orientieren und darf daher nicht unverhältnismäßig hoch sein.

Beweislast liegt bei Ihnen

Sollte ein Mieter Zweifel an der rechtmäßigen Bepreisung äußern, liegt die Beweislast bei Ihnen (BGH, Urteil vom 14. November 2012 Az.: VIII ZR 41/12). Auf Anforderung der Mieter müssen Sie dann z. B. einen Kostenvoranschlag eines fremden Unternehmens mit ähnlichen Preisen vorweisen.

Tipp für Kostenkalkulation

Der Betriebskostenspiegel, der jährlich vom Deutschen Mieterbund herausgegeben wird, liefert Durchschnittswerte für unterschiedliche Bereiche wie beispielsweise Verwaltung, Müllbeseitigung oder Gebäudereinigung. Diese können als gute Richtwerte für die Kostenkalkulation genutzt werden.

Eigenleistungen steuerlich absetzen?

Wichtig bei der Entscheidung für oder gegen Eigenleistungen ist auch zu wissen, dass die Arbeitsstunden zwar auf die Mieter als Nebenkosten umgelegt, allerdings nicht bei den Werbungskosten in der Steuererklärung berücksichtigt werden dürfen.

Werbungskosten bei Eigenleistung

Auch wenn der fiktive Lohn, den Sie bei Ihrer Eigenleistung berechnen, nicht zu den Werbungskosten gezählt wird, können Material- sowie Entsorgungskosten, die bei der Arbeit entstanden sind, durchaus berücksichtigt werden. Zusätzlich können auch Fahrtkosten mit der üblichen Kilometerpauschale von 30 Cent in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Verpflegungskosten

Sollte es im Rahmen groß angelegter Arbeiten in Eigenleistung zu einer längeren Abwesenheit von Ihrem Zuhause kommen, darf auch ein Verpflegungsmehraufwand berechnet werden. Abwesenheiten von 8 bis 14 Stunden können mit 6 € pro Tag, bei 14 bis 24 Stunden sogar 12 € pro Tag angerechnet werden (§ 4 Absatz 4 EstG).

Fazit

Eigenleistungen sind, soweit es sich um reguläre Arbeiten im laufenden Betrieb handelt, auch ohne Vereinbarung im Mietvertrag umlagefähig.

Dabei spielt es keine Rolle, ob die Leistungen von Ihnen persönlich oder von Angestellten erledigt werden. Sie dürfen sich bei der Bepreisung Ihrer Arbeit an den herkömmlichen Fachkraftpreisen orientieren und können zusätzlich Material-, Entsorgungs- und Fahrtkosten sowie einen eventuell anfallenden Verpflegungsmehraufwand in den Werbungskosten der Steuererklärung geltend machen.

Außerdem dürfen Sie mit der Berechnung Ihrer Eigenleistung Gewinn machen. Hier muss jedoch stets das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet werden. Eine Orientierung für die Bepreisung bieten der Betriebskostenspiegel oder Kostenvoranschläge externer Unternehmen für gleiche Leistungen.

Da Sie bei Arbeiten in Eigenleistung auch die rechtliche Verantwortung für die Qualität und Einhaltung eventueller Normen und Standards tragen, sollten Sie vor Antritt der Arbeit sicher sein, dass Sie diese erfüllen können.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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