Heizkosten

§ 9 HKVO: So teilen Vermieter die Kosten richtig auf

Letztes Update: 21. März 2024 | 5 Min. Lesezeit

§ 9 HKVO: Frau mit blonden Haaren, weissem T-Shirt und blauer Jeans hockt vor einem Heizkoerper, der an einer hellblauen Wand angebracht ist. Mit dem Zeigefinger der linken Hand deutet sie auf einen Heizkostenverteiler, der am Heizkoerper montiert ist. Darauf sind die Zahlen 546 abgebildet. Auf dem Schoss liegt ein schwarzes Klemmbrett, auf dem ein Zettel eingeklemmt ist. In der rechten Hand haelt sie einen Kugelschreiber und die Hand ruht auf dem Klemmbrett.

Die aktuelle Fassung der Heizkostenverordnung (HKVO) regelt die Abrechnung der Kosten, die für das Heizen und die Warmwassernutzung anfallen. Wenn die Heizanlage Ihrer Immobilie für beide Bereiche zuständig ist, gibt § 9 der HKVO Vorgaben zur Ermittlung und Verteilung der Kosten. Auf welcher Informationsbasis und nach welchem Schema Vermieter die korrekten Berechnungen durchführen sowie welche Sonderfälle es gibt, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

Bei einer verbundenen Heizanlage für Wärme und Warmwasser sind die Kosten auf die einzelnen Mieter nach ihrem jeweiligen Verbrauch aufzuteilen.

Der Energieverbrauch der Warmwasserbereitung ist mit einem Wärmezähler zu messen. Sollte dieser nicht vorhanden sein, gibt es nach § 9 HKVO Ersatzformeln.

Um den Brennstoffverbrauch zu ermitteln, muss die zuvor ermittelte Wärmemenge durch den Heizwert des verbrauchten Brennstoffes geteilt werden.

In Sonderfällen, wie beispielsweise einem Geräteausfall oder einem Nutzerwechsel sind Ausnahmeregelungen vorgeschrieben.

Wofür ist § 9 Heizkostenverordnung relevant?

Als Gebäudebesitzer und Vermieter ist es wichtig, den Verbrauch einer verbundenen Heizanlage (also einer gemeinsamen Anlage für Wärme und Warmwasser) fair aufzuteilen. Denn die zunächst ganzheitlich anfallenden Kosten müssen den einzelnen Mietern innerhalb einer Immobilie je nach Verbrauchsintensität zugewiesen werden.

Die Regelungen des § 9 der Heizkostenverordnung betreffen alle Gebäude mit verbundenen Anlagen mit Heizkessel genauso wie Gebäude mit Lieferungen von Fernwärme und Warmwasser über eine verbundene Anlage.

Grundlagen für die Berechnungen liefern die Anteile der Energie- und Brennstoffverbräuche der eigenen Heizungen sowie die Anteile der Wärmeverbräuche bei Fernwärme.

Berechnung einheitlich entstandener Kosten

Einheitlich entstandene Kosten werden berechnet, indem vom gesamten Verbrauch der Anlage der Verbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage abgezogen wird.

Nicht einheitlich entstandene Kosten sind dem Anteil an den einheitlich entstandenen Kosten hinzuzurechnen.

Achtung

Dieses Vorgehen darf nur angewandt werden bei Immobilien, die ausschließlich über Heizkessel oder Fernwärme verfügen. Liegt eine andere Art des Heizens vor, gelten laut § 9 anerkannte Regeln der Technik zur Aufteilung der Kosten.

Wärmezähler zur Ermittlung des Verbrauchs nach § 9 HKVO Abs. 2

Der Energieverbrauch bei der Warmwasserbereitung, also die Wärmemenge (Q), ist grundsätzlich laut § 9 Absatz 2 mit einem Wärmezähler zu erfassen.

Mit speziellen Durchflussmessern und Temperaturfühlern messen diese das durchlaufende Volumen des Heizungswassers und die Temperatur des durchfließenden Wassers im Vor- und Rücklauf.

Alternativrechnungen bei nicht vorhandenem Wärmezähler

Ist eine Messung der Wärmemenge aufgrund eines unzumutbaren Aufwandes nicht möglich, gibt die Heizkostenverordnung folgende überschlägige Rechnung vor:

Q= 2,5 x V x (tw-10)

Dabei gilt:

Q = Wärmemenge.

Der Wert 2,5 umfasst die Erzeugeraufwandszahl des Wärmeerzeugers, die mittlere spezifische Wärmekapazität des Wassers, die Wärmeverluste für Wasserspeicher, Verteilung einschließlich Zirkulation und Messdatenerhebungen zum Warmwasserverbrauch.

V = gemessenes Volumen des verbrauchten Warmwassers in m³.

tw = gemessene oder geschätzte Temperatur des Warmwassers in Grad Celsius.

Der Wert 10 umfasst die übliche Kaltwassereintrittstemperatur in die Warmwasserversorgungsanlage in Grad Celsius.

Die Ergebnisse dieser Gleichung werden in Kilowattstunden pro Jahr angegeben.

Da es auch vorkommen kann, dass weder die Wärmemenge noch das Volumen des verbrauchten Warmwassers ermittelt werden können, bietet § 9 eine Berechnung über die Wohnfläche als Lösung dieses Problems:

Q = 32 x A_Wohn

Dabei gilt:

Der Wert 32 umfasst den Nutzwärmebedarf für Warmwasser, die Erzeugeraufwandszahl des Wärmeerzeugers und Messdatenerhebung zum Wasserverbrauch.

A_Wohn= durch die zentrale Anlage mit Warmwasser versorge Wohn- und Nutzfläche in m².

Die Ergebnisse dieser Gleichung werden ebenfalls in Kilowattstunden pro Jahr angegeben. Hierbei ist zu beachten, dass die Genauigkeit der Werte wesentlich geringer ist als bei der eigentlichen Ablesung über Wärmezähler.

Korrekturwerte für unterschiedliche Heizsysteme

Zuletzt müssen Sie darauf achten, über welche Wärmequelle Ihre Immobilie verfügt. Bei der Nutzung von Brennwertheizungen muss die bestimmte Wärmemenge (Q) mit 1,11 multipliziert werden. Bei der eigenständigen gewerblichen Wärmelieferung muss durch 1,15 dividiert werden.

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Ermittlung des Brennstoffverbrauchs nach § 9 HKVO Abs. 3

Um zuletzt den Brennstoffverbrauch bei Anlagen mit Heizkesseln zu erfassen, muss die zuvor ermittelte Wärmemenge in kWh durch den Heizwert des verbrauchten Brennstoffes in kWh/l, kWh/m³oder kWh/ kg geteilt werden.

Grundsätzlich sollten Heizwerte den Abrechnungsunterlagen der jeweiligen Brennstofflieferanten oder Energieversorgungsunternehmen zu entnehmen sein. Ist dies nicht der Fall, schreibt § 9 der HKVO folgende Werte als Ersatzlösung vor:

Brennstoff	Heizwert H_i
Leichtes Heizöl	10 kWh/l
Schweres Heizöl	10,9 kWh/l
Erdgas H	10 kWh/m³
Erdgas L	9 kWh/m³
Flüssiggas	13 kWh/kg
Koks	8 kWh/kg
Braunkohle	5,5 kWh/kg
Steinkohle	8 kWh/kg
Brennholz (lufttrocken)	4,1 kWh/kg
Holzpellets	5 kWh/kg
Holzhackschnitzel (luftrocken)	4 kWh/kg

Sonderfälle

Verschiedene Faktoren können bei der Heizkostenabrechnung zur Entstehung von Sonderfällen führen.

§ 9a HKVO behandelt zwei Ausnahmeregelungen bezüglich der Kostenverteilung:

Wenn ein Geräteausfall oder andere zwingende Faktoren eine Erfassung vom Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern verhindern, ist dieser vom Gebäudeeigentümer entweder auf Basis vergleichbarer Räume, vergleichbarer Zeitperioden oder einem Durchschnittswert des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln.

Wenn mehr als 25 % der Wohn- und Nutzfläche oder des umbauten Raumes vom Sonderfall betroffen, müssen die Kosten nach den Maßstäben verteilt werden, die nach § 7 Abs. 1 Satz 5 und § 8 Abs. 1 für die Verteilung der übrigen Kosten gelten (Die Kosten werden nur nach Wohn- und Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum aufgeteilt).

Nutzerwechsel

Im Falle eines Nutzerwechsels sind ebenfalls Sonderregelungen zu beachten.

Nach § 9b gibt es folgende Vorschriften zur Kostenaufteilung bei einem Nutzerwechsel:

Der Gebäudeeigentümer muss bei einem Nutzerwechsel innerhalb einer Abrechnungsperiode eine Zwischenablesung der betroffenen Räume zur Erfassung der Verbrauchskosten durchführen.

Die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten sind auf Basis der Zwischenablesung auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen. Die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs sind entweder auf Basis der anerkannten Regeln der Technik sich ergebenen Gradtagszahlen oder zeitanteilig Auch die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs sind zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer zu verteilen.

Sollte eine Zwischenablesung nicht möglich sein oder technische Schwierigkeiten bei der Ermittlung der Verbrauchsanteile auftreten, müssen die Kosten nach den Maßstäben aufgeteilt werden, die nach Absatz 2 für die übrigen Kosten gelten.

Rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die von dem in den ersten Punkten Beschriebenen abweichen, bleiben unberührt.

Fazit

§ 9 HKVO hilft Gebäudeeigentümern, die anfallenden Kosten ihrer verbundenen Heizanlage fair und sachgerecht auf ihre Mieter aufzuteilen.

Grundlage dafür liefern die Energie- und Brennstoffverbräuche, die grundsätzlich installierten Wärmezählern und vorgegebenen Heizwerten zu entnehmen sind.

Sonderfälle und Alternativlösungen werden ebenfalls in § 9 HKVO erläutert und abgedeckt.